從構想到試水，從質(zhì)疑到探索再到發(fā)展。自2016年以來，在中央政府裝配式建筑發(fā)展計劃和激勵政策的引導下，各省市紛紛開啟了裝配式建筑的發(fā)展熱潮。作為建筑工業(yè)化的發(fā)展重心，依托房地產(chǎn)業(yè)的裝配式建筑或迎來爆發(fā)式的增長機遇。

　　2019年9月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部關于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導意見的通知，提出大力發(fā)展裝配式建筑，推進綠色施工，通過先進技術和科學管理，降低施工過程對環(huán)境的不利影響。

　　2019年10月17日，住建部發(fā)布《關于組織申報第二批裝配式建筑示范城市和產(chǎn)業(yè)基地的通知》。而在兩年前的2017年11月9日，住建部住建部正式認定北京、杭州等30個城市為第一批裝配式建筑示范城市，萬科、碧桂園等195個企業(yè)為第一批裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地。

　　按《“十三五”裝配式建筑行動方案》對“2020年裝配式建筑占新建建筑面積比例達15%以上”的要求測算，2020年裝配式建筑市場規(guī)模將超過萬億元。

　　不過，我們注意到，目前我國綠色裝配式建筑發(fā)展雖已初具規(guī)模，但與發(fā)達國家相比，仍存在科技創(chuàng)新不夠系統(tǒng)完整、產(chǎn)品種類較少等薄弱環(huán)節(jié)，我國裝配式建筑還存在著成本過高、建造方式粗糙、污染排放高等亟待解決的難題。

　　發(fā)展“尬局”

　　裝配式建筑成熟于德國和日本，在我國經(jīng)歷了上世紀50年代開始、70年代繁榮、80年代停滯的歷程后，近年來全面重啟。

　　據(jù)一位地產(chǎn)界人士介紹，2007年萬科在上海浦東萬科新里程項目上試水裝配式建筑的工藝，被視為商業(yè)房地產(chǎn)開始了對這一領域的探索。

　　萬科總規(guī)劃師付志強此前曾表示，萬科裝配式建筑的發(fā)展，從2007年到現(xiàn)在走過了4代，也可以說是5代。他認為，我國裝配式建筑發(fā)展需要政策引導和全行業(yè)各司其職。

　　2017年11月9日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于認定第一批裝配式建筑示范城市和產(chǎn)業(yè)基地的函》，認定萬科、碧桂園等195個企業(yè)為第一批裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，裝配式建筑被拉入了主流地產(chǎn)視野。

　　今年以來，建業(yè)地產(chǎn)、美好置業(yè)等房企也紛紛布局裝配式建筑。

　　值得注意的是，2019年11月6日，長沙遠大住宅工業(yè)集團股份有限公司在香港聯(lián)交所正式IPO，成為香港聯(lián)交所第一家成功上市的裝配式建筑企業(yè)，得到了資本市場認可。

　　住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年全國新建裝配式建筑面積為7260萬平方米；2016年達到1.14億平方米，同比增長57%；2017年新建裝配式建筑面積約為1.52億平方米；2018年建筑工業(yè)化程度進一步提高，全年新建裝配式建筑面積達到約2.9億平方米，同比增81%。

　　雖然我國裝配式建筑整體增長明顯，不過目前在房地產(chǎn)領域的應用范圍依然較小。一頭部房企的資深施工監(jiān)理負責人告訴我們，目前來說，一個區(qū)域內(nèi)的在建項目，裝配預制的施工場地僅占20%。

　　由此可見，裝配式建筑在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展并非順風順水。那么，到底是什么原因影響了這一被視為“建筑工藝進步”的技術在房地產(chǎn)領域的普及和落地？行業(yè)應該如何看待這一先進技術？

　　成本之困

　　裝配式建筑是指在工廠預制構件(如住宅通用部品等)，通過工業(yè)化施工技術(螺栓連接、焊接以及鋼筋混凝土的搭接和澆筑等)在建筑工地將構件連接為整體、形成現(xiàn)代化建筑。

　　上述地產(chǎn)界人士說，裝配式建筑要求建筑設計、結構設計、施工、管理等各方面都向綜合性和現(xiàn)代化方向發(fā)展。也由此其施工周期短、環(huán)保屬性更強，同時各項性能較傳統(tǒng)建筑優(yōu)良。此外還具有空間布置靈活、綠色環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展、自重輕承載力高、質(zhì)量優(yōu)良等特點。

　　但當工藝術實現(xiàn)商業(yè)化，無法忽略的一個前提便是——成本。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，尤其是規(guī)模小的裝配式住宅，成本反比普通方式住宅更高。

　　不過相比材料費用，更突出的矛盾，其實是時間成本。

　　“施工進度比普通作業(yè)結構要慢，這對于講究快周轉(zhuǎn)、時間就是金錢的開發(fā)商來說，肯定行不通。”上述頭部房企的資深施工監(jiān)理負責人稱，裝配建筑對現(xiàn)場吊裝條件要求特別高，對于現(xiàn)場操作施工人員的技術有很高要求。

　　其表示，實際情況是，一般多層、高層的鋼結構平均每4天就能完成一層，但目前采用裝配式吊裝完成一層最少也要7——8天。

　　不過該地產(chǎn)界人士也表示，理論上，裝配吊裝的施工速度應該比傳統(tǒng)施工快30% ——50%，但實際運用中，裝配式建筑并沒有體現(xiàn)出施工周期短、資金利用率高的優(yōu)勢。

　　顯然導致這一矛盾的，是技術普及度和應用率的差距。

　　張波表示，目前國內(nèi)對裝配式建筑的認知度尚有不足，雖然裝配式住宅有著諸如建設標準化程度高、可產(chǎn)生節(jié)能效應等特點，但短期內(nèi)大量替代手工的、離散的傳統(tǒng)建筑方式依然有著較大難度，部分品牌房企的試點依然還在進行中。

　　中建科技集團公司董事長葉浩文此前在接受媒體采訪時直言，我國的裝配式建筑發(fā)展還處在初級階段，還存在很多問題，比如開發(fā)商普遍關注的成本問題和結構安全問題，這些問題都可以通過一體化建造方式來解決。

　　葉浩文表示，工業(yè)化的東西，只要實現(xiàn)標準化、規(guī)?；杀揪蜁迪聛怼１热缈梢栽O計施工一體化，考慮一體化建造，承重墻跟圍護、裝修、機電結合起來，與預留預埋結合起來。現(xiàn)在成本高是因為對技術的研究還不夠，還沒有用新的建造方式去取代落后的建造方式。

　　何時能“省錢”

　　顯然，裝配式建筑的優(yōu)勢是不容忽視的。上述頭部房企的資深施工監(jiān)理負責人說，在鋼材價格高居不下的行情下，實現(xiàn)裝配建筑的產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化，能從人工等環(huán)節(jié)大量成本節(jié)約。

　　就成本而言，他舉例稱，如果普通現(xiàn)澆結構，按建筑平方米計算，高層每平方米要貴300——400元；按照一個單元30層計算，2萬平方米左右，每棟樓要貴出700萬元。

　　如果當初土地出讓時要求做裝配式建筑的話，如果做預制構件，項目可以提前銷售，有的地方在正負零的時候就可以銷售，開發(fā)商還可以先賣就可先回款。其次，有些地方為鼓勵房企采用裝配式建，推規(guī)定做預制構件可以獎勵容積率，相當于變相增加房屋可售面積。

　　“以江蘇地區(qū)為例，如果外墻使用預制構件，外墻體不計入，一般計算面積是以腔體中心線為基準，如果外墻不算面積，相當于整個房子沒有90平方米，就可以做更多套房子。如果賬算得過來就愿意做，如果算不過來就擱置。”該施工監(jiān)理負責人說。

　　另外在費用投入方面，有觀點認為和現(xiàn)澆鋼混結構相比，裝配式建筑要預制構件，即先需要在磨具內(nèi)澆筑混凝土，開模的磨具費用較高。

　　“其實如果磨具周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，攤銷下來的構建成本就越低。”張波認為，我國裝配式建筑標準化、通用化不足，缺乏與產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式相適應的裝配式結構體系，而這非一朝一夕而成。

　　所以，開展裝配式住宅不能單靠部分房企“嘗鮮試水”，而需在政府政策引導下，房企以及其上游相關企業(yè)的共同推進，同時政府要引導建立更為全面的標準制定，聚焦單個房企的裝配式建筑對于增加利潤或無太大意義。

　　“尤其是中小企業(yè)，一般來說更難從裝配式建筑中取得比傳統(tǒng)建筑方式更好的成本，所以中小房企運用裝配式建筑的時機點并不成熟，在一定城市群和區(qū)域內(nèi)有大量可供開發(fā)項目的大型品牌房企，值得推廣裝配式建筑。”張波指出。

　　張波同時強調(diào)，從未來長遠發(fā)展來看，中國人口紅利的逐步減弱導致人力成本在未來會不斷攀升，反作用于房企和建筑企業(yè)必須思考用裝配式住宅的方式減少人力，以達到降低成本的目的。

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